La pregunta está mal formulada
«¿Alquilar es tirar el dinero?» no tiene respuesta, porque le falta un dato: cuánto tiempo. Comprar arranca con una desventaja enorme —los gastos de compra, que rondan el 10 % del precio y no vuelven— y necesita años para recuperarla. Alquilar no tiene esa entrada, pero tampoco construye nada.
La comparación honesta no es «cuota contra alquiler», que es como suele hacerse y siempre gana comprar. Es patrimonio contra patrimonio: cuánto vale lo que tienes en cada escenario dentro de X años, contando que quien alquila puede invertir el dinero que no ha puesto de entrada.
Ese es el cálculo que hace esta calculadora, y por eso pregunta cuánto rinden tus ahorros. Sin ese dato la comparación está trucada a favor de comprar.
Lo que paga el propietario y no aparece en la cuota
La cuota de la hipoteca es solo una parte del coste de tener una casa. Cada año se van, además:
- IBI, que según el municipio va del 0,4 % al 1,1 % del valor catastral.
- Comunidad de propietarios, entre 40 y 150 € al mes en un piso normal.
- Seguro de hogar, obligatorio de facto si hay hipoteca.
- Mantenimiento: caldera, humedades, ventanas, la derrama del ascensor. La regla habitual es un 1 % anual del valor del inmueble.
Todo junto suele situarse alrededor del 1,2 % anual del valor de la vivienda. En un piso de 220.000 € son unos 2.640 € al año, 220 € al mes que el inquilino simplemente no paga. Ese es el argumento serio a favor del alquiler, y no el de la flexibilidad.
Las dos variables que deciden el resultado
Al mover los supuestos se descubre rápido que solo dos cosas importan de verdad.
La primera es la revalorización de la vivienda. Con un 2 % anual y los valores por defecto de arriba, comprar adelanta a alquilar en el sexto año. Con un 0 %, el cruce se va mucho más lejos o no llega nunca dentro de un horizonte razonable. Y la revalorización pasada no garantiza la futura: quien compró en 2007 tardó más de una década en recuperar el precio de escritura.
La segunda es la rentabilidad que le sacas a tu ahorro. Si el dinero de la entrada rinde un 5 % anual invertido, el inquilino acumula un patrimonio muy respetable. Si está en una cuenta corriente al 0 %, comprar gana casi siempre y por goleada.
Ahí está la letra pequeña de todo este razonamiento: el cálculo supone que quien alquila invierte de verdad el dinero que no pone de entrada, y además cada mes la diferencia entre la cuota y el alquiler. En la vida real, ese dinero se gasta. La hipoteca es un plan de ahorro forzoso y bastante eficaz, y esa es probablemente la mejor razón para comprar que no aparece en ninguna hoja de cálculo.
Cuándo alquilar es objetivamente mejor
Hay situaciones en las que los números no dejan lugar a duda:
- Si no sabes si seguirás ahí en cinco años. Comprar y vender cuesta entre un 10 % y un 13 % del precio entre impuestos, notaría y comisión de la agencia. Con horizontes cortos, esa fricción se come cualquier revalorización.
- Si la entrada te deja sin colchón. Quedarse a cero para firmar es la receta del desastre: una avería o dos meses sin ingresos convierten la mejor inversión en un problema.
- Si el alquiler es muy barato en relación al precio de compra. Cuando el alquiler anual está por debajo del 3,5 % del precio de la vivienda, comprar tarda muchísimo en compensar.
- Si tu trabajo o tu vida pueden moverte de ciudad. La flexibilidad tiene un valor económico real, aunque no aparezca en la comparación.
Y cuándo comprar es difícil de discutir
El caso contrario también existe, y es más frecuente de lo que sugiere el discurso pesimista sobre la vivienda.
Si tienes claro que vas a quedarte más de diez años, si la cuota es parecida o menor al alquiler de un piso equivalente, si conservas ahorro después de la entrada y si tu empleo es estable, comprar suele ganar con casi cualquier supuesto razonable.
Hay además dos ventajas que ningún cálculo captura bien. La primera es que la cuota de una hipoteca a tipo fijo no sube con la inflación, mientras que el alquiler sí: a veinte años, esa diferencia se vuelve enorme. La segunda es que llega un día en que la cuota se acaba y el alquiler no se acaba nunca.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años hacen falta para que comprar compense?
Con supuestos normales en España —revalorización del 2 %, hipoteca al 3 %, gastos de compra del 11 %— el cruce suele estar entre el sexto y el noveno año. Depende sobre todo de la relación entre el alquiler y el precio de compra en tu zona concreta, que varía muchísimo entre ciudades.
¿Es mejor dar más entrada o invertir ese dinero?
Depende de si tu hipoteca cuesta más o menos de lo que rinden tus inversiones. Con una hipoteca al 3 % y una cartera que rinde un 5 %, matemáticamente conviene dar la entrada mínima e invertir el resto. Con la hipoteca al 5 %, lo contrario. Y quedarse sin colchón nunca es la respuesta correcta.
¿Cuenta como gasto el dinero que pago de intereses?
Sí, y es la parte que de verdad «se tira». La amortización del capital se convierte en patrimonio tuyo, pero los intereses no vuelven. En los primeros años de una hipoteca a 30 años, la mayor parte de cada cuota son intereses: eso es lo comparable con el alquiler.
¿Y si compro para alquilarlo después?
Es otro cálculo distinto, el de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, y ahí entran el rendimiento del alquiler, los meses vacíos, los impagos, la fiscalidad del arrendamiento y la reducción del 60 % en el IRPF por vivienda habitual. Esta calculadora compara vivir de alquiler frente a vivir en propiedad, no invertir en ladrillo.
Este comparador es una simulación, no una predicción. La revalorización de la vivienda y la rentabilidad de tus inversiones son supuestos, no certezas, y pequeños cambios en ellos alteran mucho el resultado. Prueba varios escenarios antes de decidir.