La regla del 10 % y por qué se queda corta
El consejo clásico dice que hay que reservar «un 10 % del precio» para gastos. Es una aproximación decente, pero esconde una variación enorme: lo que pagas de impuestos depende de dónde compres, y la diferencia entre comunidades es de miles de euros por la misma casa.
Un piso de segunda mano de 200.000 €, con hipoteca y gestoría, sale por unos 22.124 € de gastos en la Comunidad Valenciana (11,1 % del precio) y por unos 14.124 € en Madrid (7,1 %). Ocho mil euros de diferencia por el mismo inmueble, decididos por el ITP autonómico: 10 % frente a 6 %.
En obra nueva la cuenta cambia de forma: pagas IVA del 10 % y, encima, Actos Jurídicos Documentados. Una vivienda nueva de 300.000 € con AJD del 1,5 % arrastra unos 36.980 € de gastos, un 12,3 % del precio.
Impuestos: la partida que se lleva el 80 %
De todo lo que pagas de más, la inmensa mayoría es un solo concepto. En el ejemplo valenciano, 20.000 de los 22.124 € son ITP. Notaría, registro, gestoría y tasación juntos no llegan a 2.000 €.
Por eso, la única partida donde puedes ahorrar de verdad no es negociando con el notario: es comprobando si te aplica un tipo reducido. Casi todas las comunidades los tienen, y en algunas bajan del 10 % al 3 % o al 5 %:
- Menores de 35 años comprando su vivienda habitual.
- Familias numerosas o monoparentales.
- Personas con discapacidad reconocida, y a veces la unidad familiar entera.
- Viviendas de protección oficial.
- En varias comunidades, compras por debajo de cierto precio o en municipios en riesgo de despoblación.
Los requisitos suelen ser exigentes —límites de patrimonio, de renta, de precio máximo— y hay que solicitarlos en el momento de liquidar el impuesto, no después. Verificarlo antes de firmar es la hora mejor invertida de toda la compra.
Notaría y registro: menos de lo que la gente teme
Los aranceles notariales y registrales están fijados por real decreto y son decrecientes: cuanto más cara la vivienda, menor el porcentaje. Para una compraventa normal, la escritura ronda entre 600 y 1.100 €, y la inscripción en el Registro de la Propiedad entre 400 y 700 €.
Que estén tarifados significa que negociar el precio del notario sirve de poco. Lo que sí puedes elegir es quién es: por ley, el comprador tiene derecho a designar notario, aunque la costumbre —y la presión del banco o de la inmobiliaria— empuje en otra dirección.
La gestoría es opcional siempre que pagues al contado: puedes liquidar el impuesto e inscribir tú mismo. Con hipoteca es distinto, porque el banco impone la suya, y desde 2019 la paga él.
Con hipoteca: el banco paga casi todo (y a veces no lo hace)
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambió el reparto y sigue habiendo quien lo ignora. Con una hipoteca, el banco paga el AJD de la hipoteca, la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo.
Al comprador solo le corresponden dos cosas: la tasación —entre 300 y 500 €— y, si la quiere, su copia simple de la escritura.
Conviene revisar la factura de la gestoría línea a línea. Si aparecen conceptos de la hipoteca cargados al comprador, son reclamables, y la vía es sencilla: primero el servicio de atención al cliente del banco, después el Banco de España.
Cuidado también con los productos «vinculados» que abaratan el tipo de interés: seguros de hogar, de vida, alarmas o tarjetas. No son gastos de compra, pero encarecen la operación durante décadas y no aparecen en ningún cálculo de gastos iniciales.
El número que importa: el ahorro que necesitas
La cifra que decide si puedes comprar no es el precio ni los gastos por separado, sino la suma de la entrada y los gastos. Para ese piso de 200.000 € en la Comunidad Valenciana con un 20 % de entrada, necesitas tener 62.124 € ahorrados antes de firmar nada.
Ahí está el motivo real por el que tanta gente que «podría pagar la cuota» no llega a comprar: la cuota no es la barrera, la barrera es la entrada más los impuestos. Y esos 62.000 € tienen que estar en efectivo, porque el banco no financia ni el ITP ni la notaría.
Merece la pena dejar además un colchón para lo que viene después: mudanza, muebles, posibles derramas pendientes de la comunidad y el IBI del año en curso, que se prorratea entre comprador y vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden financiar los gastos de compra con la hipoteca?
Como norma general no. Los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación, y los gastos quedan fuera. Algunas entidades ofrecen hipotecas al 90 % o al 100 % en casos concretos, normalmente con inmuebles de su propia cartera o con avalista, y a cambio de un tipo peor.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?
30 días hábiles desde la firma de la escritura. Pasado el plazo hay recargos, y sin el impuesto liquidado el registro no inscribe la compra, con lo que la vivienda no queda a tu nombre frente a terceros.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Por ley le corresponde al vendedor, y solo se paga si ha habido incremento de valor del terreno. Aparece en el cálculo del comprador únicamente si el vendedor no reside en España, situación en la que la responsabilidad puede acabar recayendo sobre el comprador.
¿Y si el precio de escritura es menor que el valor de referencia catastral?
Desde 2022 el ITP se calcula sobre el valor de referencia de Catastro cuando este supera al precio pactado. Puedes acabar pagando impuestos por un valor superior al que realmente pagaste, aunque el valor de referencia se puede impugnar aportando una tasación.
Los porcentajes de ITP y AJD son los tipos generales orientativos y cambian con cada normativa autonómica. Notaría y registro son estimaciones según arancel, no presupuestos. Confirma las cifras con tu gestoría antes de firmar.