Qué estás pagando realmente cada mes
La cuota de una hipoteca se calcula con el sistema francés, que es el que usan prácticamente todos los bancos españoles. Su característica es que la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, pero lo que hay dentro de esa cuota cambia radicalmente con el tiempo.
En los primeros años, la mayor parte de lo que pagas son intereses y muy poco capital. Al final, es al revés. Con 200.000 € a 30 años al 3 %, tu cuota es de 843,21 €: el primer mes, 500 € son intereses y solo 343 € reducen tu deuda. Diez años después, esa misma cuota amortiza casi el doble de capital.
Esto explica algo que descoloca a mucha gente: llevar cinco años pagando una hipoteca de 30 y comprobar que apenas has bajado el capital pendiente. No es un error del banco, es cómo funciona la amortización francesa.
Lo que cuesta el dinero, no la casa
Compara estos cuatro escenarios sobre el mismo préstamo de 200.000 €:
- 30 años al 3 %: cuota de 843,21 €, intereses totales de 103.555 €.
- 20 años al 3 %: cuota de 1.109,20 €, intereses totales de 66.207 €.
- 30 años al 2 %: cuota de 739,24 €, intereses de 66.126 €.
- 30 años al 4 %: cuota de 954,83 €, intereses de 143.739 €.
Dos lecturas útiles. La primera: a 30 años y un 3 %, los intereses suman el 52 % del capital prestado; la casa te sale por una vez y media su precio. La segunda: acortar diez años el plazo sube la cuota 266 € al mes, pero ahorra 37.348 € de intereses. Un punto de tipo, en cambio, mueve 40.000 € en la dirección contraria.
Amortizar anticipadamente: cuota o plazo
Si adelantas dinero, el banco te dará a elegir entre reducir la cuota o reducir el plazo. No son equivalentes.
Con 10.000 € aportados al principio de esa hipoteca de 200.000 €:
- Reducir cuota: pagas 801,05 € en lugar de 843,21 €. Ganas 42 € de oxígeno al mes.
- Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas 2,3 años antes, ahorrando unos 13.700 € en intereses.
Reducir plazo siempre ahorra más dinero, porque elimina los meses finales completos. Reducir cuota da aire mensual. La decisión depende de si tu problema es el coste total o la tensión del mes a mes; no hay una respuesta que valga para todos.
La cuota no es el único gasto
Al calcular si puedes permitirte una hipoteca, la cuota es solo el principio. Debes contar además:
- La entrada: los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación, así que necesitas un 20 % ahorrado.
- Los gastos de compraventa: impuestos, notaría y registro suman típicamente entre un 10 % y un 12 % adicional del precio en vivienda usada, bastante menos en obra nueva.
- Los seguros vinculados que bonifican el tipo: hogar, vida, a veces protección de pagos. Bajan el interés pero suben el desembolso real.
- El IBI, la comunidad y el mantenimiento, que no desaparecen nunca.
La regla que usan los propios bancos para conceder: que el conjunto de tus cuotas mensuales no supere entre el 30 % y el 35 % de tus ingresos netos. Por encima de ahí, la operación empieza a ser frágil ante cualquier imprevisto.
Fijo, variable o mixto
En una hipoteca a tipo fijo, la cuota que calculas hoy es la que pagarás dentro de veinte años. En una variable, tu cuota se revisa periódicamente según el euríbor más un diferencial, y puede subir o bajar de forma significativa. La mixta empieza fija unos años y luego pasa a variable.
Para comparar ofertas, mira siempre la TAE y no el tipo nominal: la TAE incorpora comisiones y gastos, y es lo único que permite comparar dos hipotecas distintas de forma honesta. En una variable, además, calcula tu cuota con un euríbor claramente superior al actual: si ese escenario te ahoga, la hipoteca es demasiado grande para ti.
Preguntas frecuentes
¿Compensa alargar el plazo para pagar menos cada mes?
Baja la cuota, pero encarece mucho el total. Pasar de 20 a 30 años en el ejemplo anterior ahorra 266 € al mes y cuesta 37.348 € más en intereses. Tiene sentido si necesitas el margen mensual, no como forma de «pagar menos».
¿Puedo amortizar cuando quiera?
Sí. La normativa hipotecaria limita las comisiones por amortización anticipada, y en muchos préstamos son cero pasados los primeros años. Consulta tu escritura antes de hacerlo.
¿Por qué el banco me ofrece un tipo mejor con seguros?
Porque el seguro le genera ingresos propios. Para saber si te conviene, calcula la cuota con la bonificación y súmale la prima anual del seguro: a veces sale más caro que el tipo sin bonificar.
¿Qué pasa si vendo la casa antes de terminar de pagar?
Se cancela la hipoteca con el dinero de la venta y te quedas con la diferencia. Si debes más de lo que vale la vivienda, tendrás que aportar el resto de tu bolsillo.
Cálculo orientativo con sistema de amortización francés. Las condiciones reales dependen de la oferta vinculante de tu entidad. No constituye asesoramiento financiero.